IMMOBILI LIMITI E POTENZIALITA'

COSA FARE E COSA NON FARE  PER INVESTIRE IN IMMOBILI

Da sempre  gli immobili accompagnano l'uomo nella sua vita .  Gli immobili sono strumenti del vivere civile  uno strumento deve essere utile , e gli immobili non sono di nessuna utilità se non sono utilizzati ; nel tempo presente gli immobili sono diventati un cespite patrimoniale a sè , indipendentemente dalla loro  funzione , c'è stato un periodo non molto lontano in cui trovava mercato qualsiasi ammasso di mattoni in una qualsiasi posizione.

Questo atteggiamento ha generato la più imponenete crisi finanziaria  sistemica dell'emisfero occidentale e ancora oggi in Cina la bolla speculativa immobiliare sta generando non poche inquietudini .

Lungi da me voler contestare le strategie delle grandi immobiliari , mi limiterò ad analizzare le scelte delle famiglie normali in termini di investimento immobiliare . 

Alla base di tutto sta la  considerazione  che la casa genera utili solo se qualcuno la usa , se non viene usata genera solo spese e la sua qualità intrinseca va ad esaurirsi , specialmente oggi che la casa è un insieme di servizi e tecnologie e che vanno velocemente in obsolescenza .

Come regola generale devo dire che l'investimento immobiliare produce plusvalenze all'atto della vendita se ci sono alcune condizioni generali e particolari . Generali : aumento della popolazione e/o aumento del reddito procapite 

Particolari : Posizione , qualità abitativa ( sicurezza - economicità di esercizio ) struttura adeguata all'uso delle persone che lo utilizzano  .

A seconda della combinazione di tutti questi fattori si può individuare la profittabilità o meno dell'investimento immobiliare .

Quindi smontiamo un assioma che ha guidato l'azione degli investitori immobiliari : cioè che l'investimento immobiliare sia un investimento sicuro e profittevole sempre e comunque , cominciamo quindi ad analizzare ogni elemento di tali operazioni 

- I COSTI : l'investimento immobiliare ha costi rilevanti , iniziali e ricorrenti 

- costi iniziali : le spese di intermediazione o d'agenzia , le spese bancarie , le spese notarili , imposte ipotecarie ,  le spese di trasferimento( traslochi , utenze )  , di ristrutturazione iniziale , che non sempre aumentano il valore dell'immobile , spesso sono di affezione , sono spese fatte in tempi diversi ma se le sommiamo possono variare dal 10 al 15% se escludiamo la ristrutturazione pesante .

- costi ricorrenti : costi energetici e di gestione , interessi sul mutuo , manutenzione ordinaria e straordinaria , spesso non dipendono nemmeno dalla nostra volontà ma da quella dei condomini , costi assicurativi e immancabili le tasse 

 - La rendita immobiliare  - si potrebbe configurare l'investimento immobiliare  come l'azione di una azienda , in cui il valore del titolo corrisponde a quello dell'immobile e il dividendo alle spese d'affitto che il proprietario  risparmia  , abitandoci o incassando  un  affitto ; naturalmente è necessario che questa sia abitata e che nel caso dell'inquilino questo paghi l'affitto , cosa non del tutto scontata specialmente oggi . Oggi comunque l'affitto può essere una risorsa non marginale in una gestione del proprio patrimonio .

E' necessario ricordare inoltre che la proprietà comporta delle responsabilità civili e penali e che è soggetta a danni , anche catastrofali , terremoti e inondazioni , questo si può in parte risolvere con adeguate coperture assicurative , se uno invece costruisce petardi in casa nessuna assicurazione potrà salvarlo dalle conseguenze penali del suo operato .

la casa mantiene comunque un suo valore anche se a breve non sempre  lo può mantenere TUTTO , il suo valore può crescere anche molto se si trova in una giusta posizione , acquistare casa è un investimento e come tutti gli investimenti posso avere esiti positivi , molto positivi , per nulla positivi .

Un altro vantaggio può stare  nella sua struttura patrimoniale , una casa ha una sua unitarietà , in certi casi non può essere venduta a pezzi , quindi rende difficile , anche se non evita , la distruzione del patrimonio personale , per sconsideratezza o prodigalità eccessiva . 

E ora vi vorrei parlare brevemente dei due assiomi dell'investimento immobiliare 

il primo è Posizione , Posizione , Posizione , è noto a tutti che il valore di un immobile può essere enormemente più elevato in una grande città rispetto ad un piccolo paese , fino quasi ad azzerarsi se l'mmobile si trova in un paesino abbandonato . gli immobili soggiacciono alle stesse leggi economiche tra le quali c'è quella della domanda e dell'offerta ,se l'offerta è bassa  in rapporo alla domanda i prezzi degli immobili salgono ,  se è il contrario i prezzi scendono . Va da se che il calo demografico non fa bene al patrimonio immobiliare né la stagnazione economica . La posizione ha un alto valore anche per problematiche soggettive , come la vicinanza al posto di lavoro o a scuole o altri servizi .

altro assioma :   DA Danaro altrui , Strano a dirsi ma gli economisti consigliano l'uso dei finanziamenti ipotecari per acquistare casa , con o senza liquidità propria ; il finanziamento immobiliare è sempre stato il  finanziamento meno costoso rispetto alle altre tipologie di finanziamenti , La liquidità è importante e può essere utilizzata meglio con altri investimenti più produttivi o per altri utilizzi . Inoltre la tipologia di investimento e il suo orizzonte temporale deve essere simile a quello del finanziamento , l'investimento immobiliare generalmente è di lungo termine quindi anche il finanziamento deve essere di lungo termine . anche la redditivtà è bassa ma di lunga durata come gli interessi di un mutuo immobiliare bassi e di lungo termine .

Concludendo , l'investimento immobiliare va trattato come  qualsiasi altro investimento ; cioè senza pregiudizi e con una analisi attenta del momentum economico , rispettando le regole fondamentali  della diversificazione e della decorrelazione ,liquidabilità e onerosità di gestione . E in primo luogo un buon rapporto investimento / redditività . Non è un investimento speciale se non per la parte dell'utilizzo diretto e non è sottoposto a diversi fondamentali economico finanziario .